מתי כדאי לעשות בדק בית?
רבים שואלים מתי מומלץ, מתי אפשר ואף מתי חייב לעשות בדק בית לנכס יד שניה או חדש מקבלן. התשובה אמורה להיות פשוטה אך כמו הרבה דברים בחיים היא תלויה בנסיבות כולן.
העיתוי האופטימלי לנכס חדש
הזמן האופטימלי לביצוע בדק בית הינו בזמן הפרוטוקול המסירה הראשוני. הסיבה היא בעצם המהות לשמע קיים הליך הפרוטוקול. בזמן זה הקבלן מעוניין לדעת מהם הליקויים בנכס שכן גם הוא (כיזם) לא יודע בהכרח על מצבו של כל נכס ונכס שכן רוב העבודה בוצעה על ידי קבלני משנה.
הסיבות שזמן אופטימלי ללקוח ולקבלן:
- הקבלן רוצה לדעת מהם הליקויים כדי שידע אם לשלם לקבלני המשנה משום שהוא משלם להם על פי נפח העבודה ואיכותה.
- הקבלן מעוניין לתקן את הליקויים כדי שהלקוח לא "יפתיע" אותו בזמן מסירת המפתח ובכך יעקב את שחרור/קבלת הכספים המגיעים לקבלן.
- היכולת לבצע את תיקון הליקויים גובהה ואף זולה שכן יש ברשות הקבלן כח אדם במקום, מנופים וחומרי גלם תואמים לנכס.
- הקבלן יכול לפנות לספקים שלו בנוגע לליקויים הקשורים לאלומיניום, חיפוי וכלים סניטריים ומיזוג אוויר ובכך העלות לתיקון הליקויים הינה אפסית.
- בזמן קבלת מפתח לא יהיו ליקויים מהותיים ובכך ישנה וודאות גדולה יותר שהלקוח יקבל את הנכס בצורה תקינה.
העיתוי האופטימלי לנכס יד שניה
הזמן האופטימלי הוא בזמן הוא טרם חתימת החוזה מחייב. הסיבה היא שברוב המקרים החלק המהותי ביותר בבחירת נכס הינו העלות שלו. עלות זו מורכבת גם מתיקונים הכרחיים הנדרשים טרם אכלוס הנכס והם בדיוק הליקויים שמאתרים בבדיקת בדק בית.
ולכן על מנת לבצע ה חלטה בשיקול דעת נכון, נדרש לדעת מהו מצבו של הנכס בצורה מקיפה.
הסיבות שזמן זה הוא האופטימלי ביותר:
- אין התחייבות מצד הקונה לרכישת הנכס ולכן במידה ויש ליקויים אשר הם קו אדום מבחינת הקונה, יוכל הקונה לוותר על הנכס.
- טרם תקבע מחיר סופי המחייב את הקונה ולכן הממצאים העולים מבדיקת בדק הבית לרבות הדוח והעלויות הינם כלי משא ומתן חשוב המשפיע באופן ישיר על סכום הקניה.
- טרם נקבעו כלל התנאים של חוזה המכר לרבות תאריך פינוי. במידה ועולים ליקויים שבעל הנכס נדרש לתקנם, נדרש גם זמן לבצע תיקונים אלו ולכן ללא בדיקה קשה להעריך את משך זמן ביצוע התיקונים.
- במקרים מסוימים כגון: נכס לאחר הצפה, לאחר שריפה ולאחר פגיעה משמעותית. שמאים נוטים לקבוע ערך נכס נמוך בצורה לא פרופורציונלית דבר המשליך ישירות על היכולת לקבל מימון לרכישת הנכס. לכן דוח בדק הבית מאפשר לשמאי להעריך טוב יותר את עלות הנזקים (להזכירכם שמאי איננו מפקח/מנהל פרויקטים או מהנדס).
- בדרך כלל, במידה ומבוצע בדק בית לאחר אכלוס הנכס ע"י הדייר החדש, הדבר מכוון לתביעה משפטית ולא לטובת שיקול כלכלי.
לא רק בזמן הפרוטוקול
במידה ומסיבה כלשהי לא ביצעתם או לא מתאפשר לכם לבצע בדק בית בזמן הפרוטוקול הראשוני, ניתן לבצע בדק בית במועד הכי מוקדם. כגון: לפני קבלת מפתח, לאחר קבלת מפתח אך בטרם אכלוס הנכס ולבסוף לפני סיום שנת הבדק (שנת האכלוס הראשונה.
אל חשש, הזכויות שלכם זהות לחלוטין אם כי המוטיבציה של הקבלן/מוכר קטנה יותר.
ראו הוזהרתם!
רבים מתפתים לוותר על בדק בית בדיוק כמו שרבים מתפתים לוותר על ביצוע בדיקה לפני קניה לרכב. התירוצים בדרך כלל מגוונים.
קניית נכס מבן משפחה או חבר: עלויות תיקון ליקויי בניה גבוהים מאד ולכן דווקא בגלל שמדובר על קשר קרוב בין קונה ומוכר כדאי לעשות בדק בית על מנת למנוע אי-נעימויות.
הנכס חדש מקבלן ולכן אין בו ליקויים: נהפוך הוא, במרבית מהנכסים החדשים יש ליקויי בניה מהותיים, אף קבלן לא חף מטעויות.
הלקוח מתחום הבנייה ולכן מבין בעצמו: תחום הבניה מגוון מאד, ישנם מפקחים, מנהלי פרויקטים, מהנדסי בניין, חשמל ועוד. כל אחד טוב במקצוע הספציפי שלו, ולכן אם אתם לא – מבצע בדקי בית / פיקוח / מסירת דירות באופן קבוע, תיקחו איש מקצוע ייעודי.
בנוסף, הדוח המונפק מחברת בדק הבית הינו דוח משפטי אשר נאסר אליו להיות מאחד הצדדים לעסקה.חוסר בכסף ותזרים מזומנים: נכון, מדובר בהוצאה כספית. עם זאת ההוצאה הזאת היא קטנה מאד בהשוואה לכל נותן שירות בתהליך קניית הנכס (פרט לשמאי). הקלישאה שהזול עולה ביותר נכונה פי כמה מונים בבדק בית.
הרצון לקבל את הנכס מוקדם ככל האפשר: הרצון לעבור לנכס כמה שיותר מוקדם מסיבות אישיות ואף כלכליות הנו דבר נפוץ, עם זאת, ביצוע בדק הבית לא אמור להיות מושפע מכך. נתין לעשות בדק בית מוקדם ככל האפשר ולהיכנס לנכס טרם טיפול בליקויים שאינם מהותיים. הדבר החשוב הוא שיש לכם דוח בדק בית המציין את כלל הליקויים כך שהקבלן לא יכול להאשים אתכם בגרימת שברים, סדקים ופגיעה באביזרי הנכס.
נשמח אם תוכלו לשתף במידה ואהבתם.
