למה הקבלן מסרב לאפשר בדק בית?
האם מותר לקבלן לסרב ולמנוע בדק בית? מה הסיבות לכך, וממה הכל נובע. החלטנו להסביר בפרטים את כל המידע היכול לעזור ללקוחותינו ולכלל הרוכשים במשק.
כולם יודעים את חשיבות ביצוע בדק הבית.
כולם יודעים מהי החשיבות של ביצוע בדק בית ובדק בית לדירה חדשה בפרט וזאת עוד בטרם קבלת חזקה בנכס או חתימה על קבלת מפתח מהקבלן. מטרת הקונה/הלקוח פשוטה והיא לדעת על כלל הליקויים ועל טיב הנכס ככל האפשר והאם יש ליקויים שיש צורך לתקנם. במידה וכך המקרה על הקבלן לתקנם בהקדם ובצורה הטובה ביותר. בדק בית באופן כללי יכול רק להועיל לקבלן שכן דוח בדק בית הינו דוח מקיף ומקצועי המציין את כלל הליקויים ועל הקבלן רק להעבירו לקבלני המשנה או לצוותים בשטח לצורך התיקונים. בעצם, בכך שהלקוח ביצע בדק בית, הקבלן חסך בדיקה מקיפה משל עצמו.
על פי חוק המכר, לרוכש יש אחריות קבלן לנכס שקנה כאשר בשנה הראשונה מדובר באחריות מלאה וישנה אחריות מורחבת (יותר משנה) לרכיבים שונים ומהותיים. והקבלן נדרש לתקן את הליקויים גם אם הם מתגלים יום, שבוע או כמה חודשים לאחר מסירת החזקה בנכס. עם זאת, חשוב לציין שיש פערים וחלקים אפורים בחוק המכר כגון: משך זמן לתיקון, מהם הליקויים שבגינם הלקוח רשאי שלא לקבל את הדירה וכדומה.
אז למה זה קורה?
אז למה שהקבלן ימנע בדק בית מהלקוח? הרי בכל מקרה הוא יצטרך לתקן את הליקויים! בכל מקרה הלקוח יכול לבצע בדיקת בדק בית יום לאחר קבלת המפתח והקבלן יהיה חייב לתקן את הליקויים העולים מהדוח. התשובה קשורה דווקא בנושאים משפטיים, תזרים מזומנים והרצון של הקבלן להימנע מלחץ.
נסביר, לקבלן לוחות זמנים בביצוע הפרויקט יחד עם לוחות זמנים למסירת הנכסים. הקבלן ינסה להימנע ככל האפשר מאיחור במסירת החזקה בנכסים כדי לא לשלם פיצויים/שכירות ללקוחות. בנוסף, הקבלן ירצה לקבל מוקדם ככל האפשר את התשלומים האחרונים ובמקרים מסוימים לשחרר את הכספים הנמצאים בנאמנות. באופן כללי הקבלן ינסה לשחרר כל מנוף לחץ היכול לשמש נגדו.
מסירת הדירה בכל מקרה.
כל אלו גורמים לקבלן למהר למסור את החזקה בנכס ללקוח וזאת גם אם ועל אף שהנכס רווי ליקויים במקרה הטוב ואף לא ראוי למגורים במקרה הרע. קבלנים רבים מוסרים דירות עם הבטחות בעל-פה תוך התייחסות מזלזלת לליקויים מהותיים דוגמא שכיחה הינה הנוגעת להתייחסות הקבלן לכל נושא ליקויי הרטיבויות בנכס – "רטיבות? זה סימן מרטיבות קודמת שטיפלנו בזה וזה צריך להתייבש" האומנם?.
מנוף לחץ וכוחו של הקבלן.
לאחר מסירת החזקה בדירה ללקוח, הקבלן הסיר מעצמו כל מנוף לחץ משמעותי וכלכלי ומכאן והלאה הסיבה היחידה שמאלצת את הקבלן לתקן את הליקויים הינה קיומו של חוק המכר. חשוב לציין שכמו כל חוק מנהלי ישנו קושי משמעותי לאכוף אותו, הכוונה היא שכדי להכריח את הקבלן לתקן בצורה מקצועית את הליקויים נדרש לא פעם התערבות של עורכי דין ואף בתי משפט.
בנוסף, מכיוון שכבר בשלב זה הלקוח מבין שידו לא על העליונה, ציפיותיו של הלקוח גם הם מצטמצמות ולכן הקבלן יכול להרשות לעצמו לא פעם לתקן את הליקויים בצורה חובבנית.
מכירים את זה שהקבלן שולח שני פועלים עם דלי? כן, יום אחד הם אינסטלטורים ביום אחר רצפים, ביום אחר צבעים וכשהם באמת רוצים הם אפילו מומחיי מיזוג אוויר.
לא כל הקבלנים אותו הדבר!
חשוב לציין שלא כל הקבלנים מתמרנים ו"מקמבנים" את הלקוחות שלהם, אם להגיד את האמת רוב קבלנים מעוניינים שהלקוחות יבצעו בדק בית. העניין הוא שבדרך כלל העבודה בשטח מבוצעת ע"י קבלני משנה והם אלו שעושים את העבודה החובבנית ובניגוד להוראות היזם והקבלן הראשי. מבחינת הלקוח הדבר לא אמור להיות שיקול והלקוח לא אמור לקחת את הנתון הזה בחשבון.
אז מתי לעשות בדק בית ועל מה להתעקש?
אחרי שהבנו מהם השיקולים של הקבלן, השאלה המרכזית היא מהו המועד הטוב ביותר לביצוע בדק בית? המועד הינו בתקופה מוקדמת ככל האפשר כאשר לפחות 95% מביצוע עבודות הנכס הסתיימו, בדרך כלל מדובר ב-"פרוטוקול מסירה ראשוני" – בזמן הזה קבלני המשנה טרם קיבלו מהקבלן הראשי והיזם את מלוא כספם, ישנם פועלים וציוד באתר העבודה וישנם חומרי גלם זמינים לביצוע כלל התיקונים הנדרשים.
במידה ולא התאפשר לבצע בזמן פרוטוקול המסירה הראשוני, כדאי לבצע את בדק הבית לפני מסירת המפתח ככל האפשר. הקבלן לא מאפשר זאת? יש לבחון את חוזה המכר ולראות האם יש בסמכותו לא לאפשר.
אל חשש, למרות האמור מעלה, בדק בית לאחר קבלת חזקה בנכס איננו שולי ודווקא כאשר הקבלן מנסה למנוע ביצוע של בדק כזה, הדבר מעיד על הכרחיות הבדיקה וביצועה בהקדם האפשרי.
אם אתם מודאגים או לא, התקשרו אלינו לייעוץ והכוונה בנושא בדק בית.
נשמח אם תוכלו לשתף במידה ואהבתם.
