שאלות נפוצות בנושא בדק בית וביקורת מבנים

החוק הישראלי מתיר למי שהוסמך לבצע בדקי בית, מהנדסי בניין ומפקחי בניה לערוך בדק בית, היות והם נדרשים לחתום על דו"ח ליקויים אשר רק בעלי ניסיון ובעלי הבנה בתחום יכולים לגלותם. עם זאת, חשוב שהבודק יהיה מוכשר לציוד אשר מבוצע בו שימוש, וכן שיהיה בעל ניסיון בגילוי ליקויים מסוגים שונים ובנכסים שונים, לרבות: דירות ובניינים משותפים, נכסי מחיר למשתכן, מפעלים ועוד.

בדק הבית הינו שירות בעל טווח מחירים משתנה, שלרוב יהיה החל מ-1,379 ₪ ומעלה, כשבדרך כלל מדובר על מחירים גבוהים יותר, בהתאם לצורך. חשוב להבין כי במקצוע זה קיים קשר ישיר בין איכות הבדיקה וסוג הבדיקה (מה היא כוללת, איזה מערכות נבדקות לעומק וכד') לבין המחיר, משום שבדיקה מקצועית וכוללת תעשה שימוש גם במכשור מתקדם ויקר, זמן בדיקה ארוך מהרגיל וכד'. בהתאם, מומלץ לסמוך על ניסיון החברה או הבודק, ולא על המחיר, כשאתם רוצים להזמין שירות כזה, משום שאי-גילוי של ליקויים יכול להתבטא מאוחר יותר מבחינה כלכלית.

ראשית, מומלץ לכל אדם או משפחה הנכנסת לנכס חדש לבדוק אותו לפני קבלת המפתחות או קבלת הדירה או הנכס בפועל. שנית, עריכת הבדק בית מתבצעת לרוב מעט לפני הכניסה לדירה, אולם תמיד מומלץ לבצע יותר מבדיקה אחת ולפקח על הבניה בעזרת בודק בית\בניין מוסמך, וזאת כדי למנוע מראש טעויות וליקויי בנייה.

יצירת קשר עם תאגיד הבידוק או חברה מוסמכת.

ביצוע בדיקה מקיפה אובייקטיבית באמצעות כלים טכנולוגיים.

הכנת דו"ח מקיף הכולל את כל הממצאים, גיבוי של החוק והתקנים, עלויות והמלצות.

שליחת דוח בדק בית או ביקורת מבנים לקבלן ו/או לאחראי לליקויים.

תיקון הליקויים, החלפת הרכיב בשלמותו או פיצוי כספי מספק ללקוח.

פניה לערכאה משפטית טיפול של עורך דין או בוררות (במידת הצורך).

קיימים ליקויי בנייה נפוצים בשני סוגי הנכסים, כשאר בדירות חדשות ליקויי הבנייה נוגעים בד"כ לבנייה לא נכונה, בעוד שבדירות יד 2 ליקויי הבנייה נוגעים בד"כ לבליה. עם זאת, יש לציין כי תמיד יש יוצאים מן הכלל. בין ליקויי הבניה הנפוצים שמגלים בבדק בית, ניתן למצוא: ליקויי בנייה בצנרת, ליקויי בנייה בתחום האיטום, ליקויי קרמיקה, ליקויי אינסטלציה, ליקויי בטיחות במערכת החשמל והגז, והרשימה עוד ארוכה.

כשמדובר בדירת יד 2, האפשרויות הן בדרך כלל לא לרכוש את הדירה, או לבקש מבעל הדירה לתקן את הליקויים באופן מידי, בהתאם לשיקולכם. אולם, כאשר הדירה כבר נרכשה מקבלן, המצב עלול להיות מסובך יותר. חשוב לדעת כי החוק הישראלי קובע כי קיימת תקופה בה התיקונים בדירה יהיו על חשבון הקבלן, על פי תנאים מסוימים, בתקופת הבדק ותקופת האחריות (אלו הם המונחים בחוק).

עם זאת, גם לאחר תקופות אלה ייתכן והאחריות לתיקון הליקויים תחול על הקבלן, אולם זה רק במידה שהדיירים יצליחו להוכיח כי לא הייתה אפשרות סבירה לגילוי הליקוי בתקופת הבדק או תקופת האחריות וכן, אם מדובר בליקויי שלד, יסודות וכדומה. יש לבדוק משפטית כל מקרה לגופו, אך על כל פנים – אין ספק כי קיימת עדיפות לגלות את הליקויים כמה שיותר מוקדם לטובת הדיירים!

כפי שהסברנו, חלה על הקבלן אחריות לתקן ליקויים שונים בדירה בהתאם לאי עמידה בתקנים, אי עמידה בהסכם ועוד. אולם, כאשר הקבלן מסרב לתקן או מתעלם מחובתו החוקית, תמיד ניתן לפנות לתביעה בבית המשפט. זהו לא הפתרון האידאלי, אולם הוא עדיף מאשר השארת המצב כפי שהוא.

אגב, דוח הבדק משמש דיירים רבים בהתדיינות מול הקבלן ואף בבית המשפט לעיתים, ולכן חשוב כ"כ שבדק הבית יהיה כמה שיותר כולל, מקצועי וכמובן תקף משפטית. אגב, יש לשמור את כל דוחות הבדיקה, גם אם החלטתם מטעמים שונים לערוך בדק בית כמה פעמים, למשל לאחר תיקון של הקבלן.

כיום איתור נזילות מבוצע בדרך כלל באמצעות מצלמה תרמית וגלאי לחות. בנוסף, ישנם אמצעים נוספים כגון סיבים אופטיים, מצלמות ניקוז וביוב ואף בדיקת תשתית באמצעות גז. כל אלו נועדה לאפשר בדיקה לא פולשנית.

ניתן לבצע בדיקה פולשנית באמצעות הרמת ופירוק אריחי חיפוי, ריצוף וקילוף קירות. בנוסף ניתן לבצע קידוח באזורים נדרשים. כאשר עושים בדיקה פולשנית מעצם הבדיקה נפגע המבנה ולכן לא מומלץ ללקוחות פרטיים ולמבנים קטנים לבצע בדיקה זו. כאשר עושים בדיקה פולשנית מגיעים לתוצאות מדויקות יותר ואף ניתן להתחיל לבצע תיקון באופן מידי.

מומחה, וכל אדם אשר עבר הסמכה לשימוש באמצעים המתקדמים הנדרשים כגון מלצה תרמית וגלאי לחות. אין חשיבות מרובה בבדיקה זו להשכלת המומחה אלה בעיקר לניסיונו שכן מקצוע ובדיקה זו לא נלמדים באקדמיה.

איתור נזילות הינו שירות בעל טווח מחירים די קבוע, שלרוב יהיה החל מ-880 ₪ ומעלה, בדרך כלל המחיר הינו בהתאם למספר המוקדים הנדרשים לבדיקה או גודל המבנה. בנוסף, בניגוד לבדיקות אחרות בענף, בדיקה זו לא מחייבת דוח ולכן גם נושא זה נלקח בחשבון. חשוב להבין כי במקצוע זה קיים קשר ישיר בין איכות הבדיקה וסוג הבדיקה ואף נושא הניסיון של המומחה.

כאן התשובה קצת אפורה שכן נהוג להבחין בין בדק בית לביקורת מבנים אך ורק בתדירות של הבדיקה. ביקורת נחשבת כזו שמבוצעת בתדירות כלשהי לנכס על מנת לוודא תקינות לאורך זמן. בעוד שבדק בית מבוצע על פי צורך בלבד. שאר הנתונים די דומים אך ישנם כמה סעיפי בדיקה אשר לא משותפים בינהם.